Was Mieter beachten müssen

Die Gerichte haben in den vergangenen Monaten wieder zahlreiche interessante Fälle zum Mietrecht verhandelt. Hierbei ging es nicht nur um den Tod eines Familienmitgliedes, sondern auch um Vormieter*in-Arbeiten, Mieterhöhungen, den Eigenbedarf und die Auswahl von Personen in einer WG.

Das deutsche Mietrecht nimmt keine Rücksicht auf das Ableben eines Menschen. Im Regelfall endet das Mietverhältnis, wenn eine von zwei Parteien das Mietverhältnis kündigt. Stirbt die mietende Person unerwartet, ist der Mietvertrag in dem Moment jedoch nicht hinfällig. Grundsätzlich treten Familienangehörige des*der Verstorbenen in das Mitverhältnis ein oder es wird mit dem*der überlebenden Ehepartner*in fortgesetzt, der*die gewöhnlich auch den Mietvertrag mitunterzeichnet hat. Der*die Fortlebende hat das Recht, die Wohnung mit der üblich geltenden dreimonatigen Frist zu kündigen, wenn er*sie nach dem Tod der*des Ehepartner*in nicht mehr in der Wohnung leben möchte. Selbst nichtehelich zusammenlebende Menschen, die keine eingetragene Lebenspartnerschaft zu Lebzeiten eingegangen sind, besitzen diese Rechte.

Unbedingt an den Tapetenwechsel denken
Stirbt jedoch ein Mensch vereinsamt, so müssen die gesetzlichen Erbenden nach der Kündigung die ausstehende Miete für drei weitere Monate zahlen. Dies tritt auch ein, wenn die Wohnung leer stehen sollte. Das Mietrecht sieht hierfür das sogenannte „Mieter-Todesrisiko“ vor, wonach der*die Vermieter*in nicht allei-ne die Kosten des Mieteinnahmeverlustes trägt. Liegt kein Testament des*der Verstorbenen vor, entfällt das Erbe auf den*die Ehe- oder Lebenspartner*in und die Kinder. Sollten diese das Erbe ausschlagen, muss nach einem*r potenziellen Erbenden gesucht werden. Wer dann das Erbe antritt, muss dieses auch pflegen. Dazu zählt nicht nur, den entstandenen Mietrückstand bis zum Erbantritt zu begleichen, sondern auch, die Wohnung bei der Kündigung des Mietverhältnisses zu räumen und eventuell anfallende Renovierungsarbeiten auszuführen.

Eigenbedarf ist nicht gleich Eigenbedarf
Auch die Vermieterseite kann nach dem Tod eines*einer Mieters*Mieterin das Mietverhältnis beenden. Dies kann sie aber nur, wenn sie einen triftigen Grund wie beispielsweise den Eigenbedarf anmeldet. Hierzu hat das Amtsgericht Fürstenfeldbruck ein interessantes Urteil gefällt. Dabei spielte der Grad der Verwandtschaft bei der Eigenbedarfsanmeldung eine große Rolle. In dem besagten Fall ging es um einen Eigentümer, der einem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen wollte und beabsichtigte, die Wohnung künftig seinem Großneffen zu vermieten. Dies war aber unzulässig. Zwar wäre nach dem Mietrecht eine Eigenbedarfskündigung zugunsten eines*r entfernten Verwandten prinzipiell möglich, allerdings muss der*die Vermieter*in dann ein sogenanntes „herausgehobenes Näheverhältnis“ nachweisen. Nach dem Urteil des Gerichts lag dies im besagten Fall nicht vor. Der Eigentümer konnte nicht belegen, dass er einen engen sozialen Kontakt zu seinem Großneffen pflegte. Das Gericht erklärte, dass das Besitzrecht des Mieters schwerer wiege als das Eigentumsrecht des Vermieters (Az.: 5 C 364 / 19).

Vormieter-Arbeiten können Miete erhöhen
War der Mieter handwerklich begabt und hat Arbeiten in der Wohnung geleistet, die den Wohnwert verbessern, kann der Vermieter diese auch ohne eigene Leistung als Basis für künftige Mieterhöhungen berücksichtigen. Das geht aus einem Urteil des Landgerichts Berlin hervor. Hier hatte der Vormieter den Wohnwert der Wohnung verbessert, als er das Parkett ab-geschliffen, den Stuck freigelegt und Wasser- und Elektroleitun-gen unter dem Putz verlegt hatte. Der Nachmieter konnte sich vor Gericht nicht mit dem Argument gegen die dann veranschlagte Mieterhöhung wehren, er habe dem Vormieter für die Einbauten eine hohe Abschlagszahlung geleistet. Das Gericht unterstrich in seinem Urteil, dass Vereinbarungen zwischen Mieter*innen und Vormieter*innen keine Auswirkungen auf das Mietverhältnis zwischen dem*der aktuellen Mieter*in und dem*der Vermieter*in haben. Letztere*r müsse keine Verschlechterung der Rechte aus der vorhergegangenen Abschlagszahlung hinnehmen, so das Gericht (Az.: 64 S 150 / 18).

Studierende suchen Nachmietende selbst aus
Auch zu Wohngemeinschaften hat ein Gericht kürzlich eine Entscheidung getroffen. Stirbt in einer Wohngemeinschaft ein Mensch aufgrund eines schweren Unfalls oder zieht aufgrund der veränderten Lebensumstände aus, haben die verbliebenen Mieter*innen Anspruch darauf, einzelne Mieter*innen im geschlossenen Mietvertrag auszutauschen. Das Landgericht Darmstadt hat hierzu in seinem Urteil entschieden, dass der Vermieter dem nur widersprechen dürfe, wenn er triftige Gründe dafür hätte. Im konkreten Fall hatten drei Freundinnen eine Wohnung in der südhessischen Universitätsstadt gemietet. Eine der Freundinnen wollte schließlich aus der Wohngemeinschaft ausziehen, eine potenzielle Nachmieterin war gefunden worden. Allerdings verweigerte der Vermieter diesen Austausch. Nach dem Urteil des Gerichts war dies aber unzulässig, weil aufgrund der agilen Lebensverhältnisse der einzelnen Mieterinnen die Wohngemeinschaft nicht von „fortdauerndem Bestand“ sei (Az.: 6 S 21 / 19). wb / cvm